Kto ma prawo decydowania, gdy jakaś część nieruchomość jest wspólna?

Dosyć często  zdarza się, że nieruchomość ma części wspólne (np. korytarze, stychy, piwnice, garaże), których własność przysługuje wszystkim współwłaścicielom.

W takiej sytuacji możemy zawrzeć umowę o tak zwanym „podziale do używania”.
W umowie tej wskażemy, z której części domu (w tym poddasza) dany współwłaściciel może korzystać w sposób wyłączny (tzn. bez możliwości ingerencji przez innych współwłaścicieli). Zawarcie takiej umowy jest zabezpieczeniem praw wszystkich współwłaścicieli i warto jest zawrzeć taką umowę zanim pojawią się problemy.

Co zrobić, gdy nie ma umowy regulującej sposób korzystania?

Jeżeli taka umowa nie została zawarta, należy przyjąć, że obowiązuje  „zarząd ustawowy” – czyli według ogólnych zasad opisanych w kodeksie cywilnym. Panuje wówczas zasada, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.

Dlatego istotne znaczenie ma  rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Trzeba jednak zauważyć, że przedmiot zwykłego zarządu nie został przez ustawodawcę wprost określony. Zatem ciężar interpretacji prawa i trudnej klasyfikacji czynności zarządu pozostawiono doktrynie i orzecznictwu, często jest kwestią sporną
w procesach sądowych.

Jak rozróżnić czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd?

Zasadniczo przyjmuje się, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, a zatem w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków oraz nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy.

Pozostałe czynności należy uznać za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Najogólniej można powiedzieć, że przekraczają zakres zwykłego zarządu czynności rozporządzenia rzeczą wspólną (czyli np. sprzedaż i obciążenie hipoteką), zmiana przeznaczenia rzeczy, a nawet utrwalonego sposobu gospodarowania.

Do każdego jednak przypadku należy podejść indywidualnie i ocenić całokształt okoliczności danej sprawy. Dlatego taka sama czynność może być –
w odmiennych okolicznościach – uznana bądź to czynnością zwykłego zarządu, bądź też przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dodajmy na marginesie, że w razie braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Kiedy dojdzie do naruszenia uprawnień?

W sytuacji kiedy drugi współwłaściciel używa części wspólnej na wyłączność pozbawiając innego współwłaściciela posiadania/używania, narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności.
W zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli – działa bezprawnie.

Ponieważ współwłasność jest rodzajem własności, środki  ochrony, do których przede wszystkim należy roszczenie windykacyjne tzw. wydobywcze mogą być stosowane także przez współwłaścicieli. Otóż zgodnie  z przepisami kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, żeby rzecz została mu wydana/oddana.

Jak można się przed tym bronić?

Współwłaściciel pozbawiony współposiadania rzeczy lub korzystania z niej przez innego współwłaściciela powinien móc dochodzić od niego wynagrodzenia za bezprawne korzystanie także wtedy, gdy z powodu pozbawienia go współposiadania doszło do sądowego podziału do korzystania lub wszczęte zostało postępowanie o zniesienie współwłasności.

W razie natomiast wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności wynagrodzenie za nieuprawnione korzystanie z rzeczy wspólnej przez niektórych współwłaścicieli może zostać zasądzone na rzecz innych współwłaścicieli już w jednym postępowaniu.